Innovative Industrial Properties, Inc. (IIP) (NYSE: IIPR) poinformowało inwestorów na początku tego tygodnia, że ma problemy z niektórymi najemcami, ponieważ kilku z nich przestało płacić czynsz. Wiadomość ta spowodowała, że kurs akcji spadł z około 68 USD do 49 USD, a ostatnio sprzedawał się w okolicach 55 USD. Skłoniło to analityków giełdowych do chwycenia za gumki i obniżenia docelowych cen dla spółki, ponieważ opcje dla firmy nie są świetne.
Green Market Report napisano: „Firma wierzy, że będzie lepiej obsługiwana przez proaktywne dążenie do odświeżenia znacznej części swojej bazy najemców za pomocą bardziej opłacalnych finansowo długoterminowych najemców” – powiedział Innovative Industrial w komunikacie, nie podając szczegółów na temat tego, co dokładnie zamierza zmienić. Prawdopodobnie dlatego, że wszystkie opcje wskazują na mniejsze wpływy do firmy.
Analityk kapitałowy Alliance Global Partners, Aaron Grey, opublikował 1 kwietnia raport, w którym nakreślił różne scenariusze firmy dotyczące postępowania z najemcami i żaden z nich nie jest zbyt przyjemny.
Zmagania z najemcami
IIP już wcześniej ostrzegał inwestorów przed swoim największym klientem PharmaCann, który nie płacił czynszu za kilka nieruchomości. Gdy firma zapewniła inwestorów, że sytuacja została rozwiązana, a obie strony uzgodniły plan płatności, PharmaCann szybko wycofał się z umowy i ponownie zaprzestał płatności. Następnie TILT Holdings i 4Front zostały dodane do galerii nieuczciwych oszustów. TILT próbuje sprzedać swoje nieruchomości w Massachusetts na rynku, na którym jest niewielu nabywców, a 4Front stara się rozwiązać swoje ogromne problemy z zadłużeniem. Następnie inwestorzy otrzymali ostateczny cios, ponieważ Gold Flora musiała rzucić ręcznik i złożyła wniosek o zarząd komisaryczny.
Opcje
Ogólnie rzecz biorąc, przed IIP stoją dwie opcje. Postępowanie eksmisyjne i nadzieja, że firma znajdzie nowego najemcę, który zapłaci 100%. Lub renegocjować czynsz i uzyskać trochę pieniędzy.
Eksmisje
Grey napisał: „Alternatywą dla eksmisji jest droga, którą można obrać, ale zajęłoby to trochę czasu i w końcu przyniosłoby czynsze zbliżone do stawek rynkowych, które byłyby niższe niż wcześniejsze ABR (annualizowany czynsz bazowy), szczególnie na mniej pożądanych rynkach, takich jak MA”. Czy najemca zabiera swoje rośliny, jeśli je posiada? Czy zostawia sprzęt do uprawy i co wtedy robi z nim IIP? Obiekty te są specjalnie zaprojektowane do uprawy roślin konopi indyjskich, a ich modernizacja dla najemcy niezwiązanego z konopiami indyjskimi może zająć trochę czasu. Dodając do tego niepewność na szerszym rynku w dobie zmieniających się taryf, eksmisje wydają się być niesmaczną opcją.
Niższe czynsze
Analityk uważa, że renegocjacja czynszów jest prawdopodobnym scenariuszem. Łatwiej to jednak powiedzieć niż zrobić. IIP dało jasno do zrozumienia, że nie lubi częściowych płatności i naciska na najemców, aby spłacili niezapłacony czynsz i dotrzymali pierwotnych umów najmu. Nie można jednak wycisnąć krwi z rzepy. Firma IIP próbowała publicznie wzywać najemców, którzy mieli problemy, ale nie zmieniło to faktu, że nie mieli oni wystarczających środków na dokonywanie płatności.
Co więcej, ponieważ Gold Flora przechodzi pod zarząd komisaryczny, nowy właściciel może mieć inne plany wobec spółki. W raporcie AGP stwierdzono, że Gold Flora czekała na otrzymanie zgody organów regulacyjnych na budowę obiektu o powierzchni 180 tys. stóp kwadratowych w Palm Springs, co według wcześniejszych zapowiedzi kierownictwa miało nastąpić w 2025 r. i przynieść przychody z wynajmu IIPR – ale teraz jest to coraz bardziej niepewne.
Grey napisał: „Jeśli IIPR utrzyma swoje stanowisko o nieakceptowaniu częściowych płatności, może to albo zniechęcić operatorów do postrzegania częściowych płatności jako dźwigni, albo przyspieszyć dodatkowe niewypłacalności, ponieważ inni operatorzy zmagają się z CF & szukają refinansowania”. Uważa on, że 4Front jest najemcą, który ma największe szanse na rozwiązanie kwestii czynszu, ale to pozostawia trzech innych, którzy stanowią dużą część portfela firmy.
Analityk stwierdził również, że sytuacja stwarza większe prawdopodobieństwo obniżenia dywidendy i prawdopodobnego wstrzymania autoryzacji odkupu akcji do czasu ustabilizowania się bazy najemców.
Patrząc w przyszłość
Ostatecznie analityk uważa, że utrzyma się obawa związana z rosnącą liczbą najemców dokonujących częściowych płatności lub niewywiązujących się ze zobowiązań. Grey spodziewa się usłyszeć dodatkowe komentarze na ten temat podczas rozmowy telefonicznej dotyczącej wyników finansowych spółki za pierwszy kwartał, ale uważa, że inwestorzy nie odczują komfortu związanego z ABR, dopóki większa liczba najemców nie zakończy refinansowania.
Analityk utrzymał neutralną rekomendację i obniżył cenę docelową z 70 do 55 dolarów.